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来源:keaoya.cn 晋州晚报
2020-1-15

  租购并举将带来什么(产经观察·注意租购并举(上))

  党的十九大报告提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

  与此同时楼市也呈现出新意——往年常见的“金九银十”并未如期而至取而代之的是热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。

  购的一端在一系列调控措施作用下正在降温、退烧;租的一端政策利好不断释放正迎来新的契机。展望未来要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

  那么租购并举的住房制度应如何建立?租赁市场该如何发展壮大?合理的购房需求又该如何满足呢?围绕这些问题记者近日进行了采访。

租购并举将带来什么?并非打压百姓正常购房需求

  资料图:置业顾问为民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮摄

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  为何要租购并举

  “购”的一端过于火热“租”的一端过于薄弱长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康

  最早提出“租购并举”并明确其为住房制度改革的主要方向始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实——

  “购”的一端过于火热。

  前些年一线城市与部分热点二线城市出现房价过快上涨现象房价收入比越来越高。对部分中低收入群体尤其是新市民而言高房价难以企及购房的梦想越来越难实现。

  房价过快上涨的背后既有供给不足、投机投资者炒作等市场内部原因也有经济快速增长、城市化加速、人口加快集聚、流动性过剩等外部原因但最根本的仍是供求关系的紧张——大城市有限的土地与住房资源难以承载加速增长的人口。若无外力相助矛盾很可能愈发凸显——资源越紧张人们就越买;买家越多房价也就抬得越高。于是楼市一热就不得不喝“猛药”、踩“急刹车”。

  “租”的一端过于薄弱。

  “在我国住房供应体系中租赁市场是一个明显的短板。”在国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来短板表现在多个方面:供应量短缺尤其是在一些人口集中涌入的大中城市租赁住房供应显著不足;质量不佳市场租赁房源“老龄化”不适应市场需求;经济主体分散化多以个人业主出租为主缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定市场秩序不规范缺乏成熟的契约精神与法律法则约束随意撵租客、提租金的行为比较普遍;捧场租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式在我国往往成了“过渡”“无奈”与“最后的选项”。

  “有钱就买没钱才租”“买房的都赚钱了没买的早晚吃大亏”“能买房绝不租房”……这几乎成为一些大中城市居民的基本共识。任兴洲认为近年来因为一些城市房价高涨购房家庭获得很大收益这种“财富效应”引发了更大程度的购房热加之租赁住房供给缺乏、体验不佳的情况普遍存在导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题加剧了市场供求失衡促使房价进一步上涨。

  在加强与完善房地产调控、遏制投机性需求的同时强化租购并举、推进租赁市场发展满足居民多层次的居住需求无疑有利于稳定消费者预期进而也有利于住房市场的稳定。

  强调健全租赁市场并非为了打压人们正常的购房需求。“其首要目的是消除对住房租赁消费的制度性歧视给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环境并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

  租房短板咋补上

  增加供应、壮大市场主体以做大规模;稳定租赁关系、加强权益保障以做优质量

  “世界各国一线城市的租住比例大多在50%以上目前北上广深等特大城市已经达到这个水平而对其他一线城市来说按照这样的租住比例未来还将有20%左右的人进入租房市场。”链家研究院院长杨现领说。

  把住房需求导向租房市场关键在于通过制度设计让租房更安心更省心、更有尊严、更加体面。去年以来有关方面已就发展租赁市场拿出顶层设计方案从中我们可以预见其未来成长的大致轮廓:

  一方面要从增加土地供应、壮大市场主体等方面着手做大供给规模。

  ——发挥国企引领带动作用。

  去年全国首个省属国企专业化住房租赁平台——广东建工集团旗下的建鑫公司成立。他们通过批量购租、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源后再租给特定人群。日前成都、沈阳等地也提出在今年组建国有住房租赁平台公司。

  “国企进入租赁市场有其先天优势。”在刘洪玉看来一来国企手中有不少闲置资源如废旧厂房、闲置房屋、配套商业网点等可更新改造后统筹用于租赁;二来相比民企国企能够更少顾及短期利益、更多考虑长期收益有利于租金与租期的稳定。

  ——多渠道增加供给。

  做面包先要有面粉。目前国家“鼓励通过新增用地建设租赁住房”的号召已得到不少城市响应。广州明确未来5年计划供应住宅用地3200万平方米建设普通商品住宅60万套、租赁住房15万套算下来新增住房中每五套就有一套为租赁住房。8月底国土部、住建部印发通知确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。未来用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。

  另一方面要在稳定租赁关系、加强权益保障等方面发力做优供给质量。

  比如稳定与规范租赁关系。在德国五成以上居民长年租房居住究其原因就是租客利益得到了充分保护——租金受到政府严格管制房东不得随意撕毁合同。今年5月我国首部专门针对住房租赁与销售的法规——〖住房租赁与销售管理条例(征求意见稿)〗问世对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范与约束意在让租客告别种种烦恼。

  又如保障租户权益推进“租购同权”。“租房也能落户”“子女也能就近入学”……7月以来广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。“现阶段就做到‘租购完全同权’不太现实但它已被提上了议事日程是未来的方向所在。”任兴洲认为随着各城市公共服务供给能力与管理能力的提高租房者将能平等地享受到更多的公共服务租房的吸引力也将增强。

  购房需求咋满足

  既要“堵”也要“疏”通过加大土地供应、共有产权住房等措施满足多层次需求

  限购、限贷、限价、限售、限商……去年“9·30”以来在调控措施影响下一线城市与热点二线城市的二手房成交量大幅下降房价趋于稳定部分区域甚至出现回调。然而令人意想不到的是部分三四线城市却呈现出市场过热的迹象。

  “现在一些三四线城市都没什么外来人口新房单价居然能卖到接近两万元。老百姓投资经验不丰富还在跟风买风险挺大我都为他们担心!”一位房地产企业负责人如是说。据他分析其中原因较为复杂有可能是一线与热点二线城市市场收紧后需求外溢到了环热点区域也可能是三四线城市吸引力的增强激活了回乡买房的需求。目前这些城市已经及时应对像安徽滁州、江西赣州、河北涿州等地均出台了限购政策。

  调控范围的扩大也反映出我国房地产市场中泡沫与风险犹存。在任兴洲看来短期内特大城市、热点大中城市的住房供需矛盾仍然存在投机性需求仍有伺机进场炒作的冲动推动房价上涨的因素尚未完全消除挤泡沫、防风险仍是调控关键所在实施限购与差别化信贷等调控措施仍有必要。而对于政府的严厉调控不少房地产企业也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下开发商卖的其实不是房子而是地段。政府当然可以对新房限价不限的话那就是‘奇货可居’啊!”有企业负责人表示。

  不管是发展租赁还是打击炒作都不能“误伤”甚至忽视老百姓的正常购房需求。“拥有一套有产权的住房是很多人的梦想。强调租购并举也不能把住房所有权说得一无是处。”刘洪玉表示一般说来提高自有自住比例更有利于社会稳定因此发达国家普遍倾向于鼓励居民拥有住房获得住房所有权房贷利息抵税就是典型的促进住房所有权的政策。

  满足刚性需求既要“堵”也要“疏”。今年以来各地相继加大了住宅用地供应其平抑房价的作用将在今后几年逐步显现。近期北京等城市还提出了一个解决供给不足的重要方案——发展共有产权住房。这一方式下政府与购房人按份共有产权政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人以降低房屋售价。按照北京的设想今后分配房源时非北京市户籍家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为此举既可降低“夹心层”群体与新增外来人口的购房难度也能减轻政府建设保障房的财政压力从而调动购房者的积极性更好满足住房刚需。

  打造多元化的供应体系是促进住房市场健康发展的必然之举。正如杨现领所说一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”新房、存量房与租赁住房同时起作用。刘洪玉也认为住房政策要为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续”。

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  原标题:中国电影:产业升级换代 市场规范发展

  今年8月以来国产主旋律电影〖战狼2〗以56亿元的超高票房树起了中国电影的新标杆其掀起的国内观影热潮即使在暑期档过后仍持续不退。而刚刚过去的国庆档则凭借24.7亿元的总票房与超过7700万人次的观影量以接近50%的同比票房增长幅度让业界再次看到了我国电影市场的巨大潜力。诚然在经历了连续几年的票房高速增长后我国电影产业在2016年底进入了平稳发展期尽管如此行业仍不断寻求突破。可以说我国电影已经进入了可持续发展的良性轨道而这离不开我国电影产业各方面的建设与发展。

  电影产业各项指标飞速提升

  党的十八大以来我国电影产业取得了举世瞩目的成绩电影市场空前活跃市场规模增长迅速。据统计过去5年我国电影总票房从2012年的170.73亿元增长到了2016年的457.12亿元年均增长率高达30.35%;今年前9个月电影分账票房更是突破了400亿元俨然已经成为全球电影市场发展的主引擎。

  与电影市场蓬勃发展相伴的则是我国电影基础设施建设的突飞猛进。2012年以来全国电影银幕数量不断增长尤其在2016年平均每天新增银幕数量高达19块。截至2016年底全国共有电影银幕数量41179块是2012年的2.14倍使我国超越美国成为全球电影银幕拥有量最高的国家。最新统计数据显示目前全国银幕数量已接近4.8万块超过整个北美地区总与稳居全球首位进而有力地确保了我国成为全球市场容量最大的电影市场。

  尤其值得一提的是我国在世界范围内率先全面实现数字化放映。全国3D银幕数38377块占银幕总数的86.26%其中巨型银幕(IMAX与中国巨幕)总数已达616块规模位居世界第一。此外早在2015年我国就实现了县级城市数字影院全覆盖目前县级影院银幕数已达17720块占全国总数的39.83%。可以说影院建设实现了大中小城市全面覆盖结构布局更加合理。

  与此同时我国电影观影人次也在过去的5年不断增长。2012年全国城市观影人次总量为4.7亿;2016年全国城市观影人次总量则达到13.72亿5年来城市观影人次的年均增长率高达30.99%。“过去5年中国电影真正成为人民群众生活中不可缺少的文化大餐成为文化产业的龙头产业之一。”一位业界分析人士如此评价。

  我国电影工业化体系也初见端倪如电影工业园区、后期制作、互联网售票、宣传营销以及电影衍生品市场开发等都在逐步完善。尤其是视频网站建设已成为助推与改变电影营销与发行方式的新渠道。据统计2016年全国视频网站付费用户达7500万用户中相当一部分是基于电影观赏。其中部分电影网络版权销售甚至超过1000万美元。

  此外在扩大电影国际影响力方面以中国电影集团公司、上海电影(集团)有限公司为代表的电影“国家队”等国内电影龙头企业不断放眼全球谋求中国电影在世界电影产业的话语权不断开拓与国外合作的新路径与新模式。据不完全统计去年我国电影海外销售收入达38.25亿元是2012年的3.6倍;2016年更是启动了“中国电影普天同映”项目为我国优展露的电影作品走向欧美等主流院线提供了更多可能。

  电影创作格局日益多元化

  某业内专家曾提醒中国电影人:“中国电影产业发展不能光看漂亮数字广大电影工作者需要创作出更多有筋骨、有内涵、有深度的好作品。”而从近年来市场上出现的众多题材电影作品来看中国电影正在由“产业的黄金十年”走向“创作的黄金十年”。2012年以来在类型化影片创作过程中中国电影市场出现了多部具有崭新风格、样式、题材的作品这些影片不仅在业内上获得巨大注意更调动了全社会对国产电影的观影热情。

  从〖智取威虎山〗到〖湄公河行动〗再到今年上演的〖战狼2〗〖建军大业〗一批深受观众喜爱同时又弘扬主旋律、传播正能量、体现中国精神与中华优展露文化的国产优展露影片的出现为实现“两个效益”的双丰收做出了不可磨灭的贡献。而〖白日焰火〗〖百鸟朝凤〗〖冈仁波齐〗〖二十二〗等国产艺术电影进入院线则为观众提供了更多观影选择。此外〖西游记之大圣回来〗〖大鱼海棠〗等优展露国产动画电影的陆续诞生更是展现出了不竭的创新活力。

  业界认为这些作品从不同角度反映了我国电影创作的提升与进步也反映出我国电影正在形成“多样化、多品种、多类型”的创作格局。“不仅有漂亮的数字更有诗意的创作。”中国电影家协会秘书长饶曙光认为“通过供给侧改革、结构性调整中国电影不仅满足了观影人群差异化、多样化的消费需求同时还与中国观众建立了更加紧密、良性互动的关系。”

  当然丰富、优质的作品创作离不开优质人才的培养。5年来在国家多种措施的推动下我国电影行业培养出了一大批新导演、新编剧、新演员、新制片人。这些新鲜的面孔不断为行业注入生机与活力并与老一辈中国电影人一道推动国电影事业的日新月异。

  电影市场走向规范化发展

  不可不承认在过去因为缺乏细致规范与有效机制偷瞒报票房等市场乱象成为困扰我国电影市场良性发展的障碍。为此今年3月1日有关部门宣布正式实施〖中华人民共与国电影产业促进法〗(以下简称“〖电影产业促进法〗”)该法案对电影产业化改革的实践经验进行了总结与提炼并以法律的形式为未来发展提供了顶层设计与路径规划意味着我国电影将在更加规范化、法治化的环境中迎来新的机遇。

  〖电影产业促进法〗甫一正式实施电影管理相关部门便在3月20日对首批326家2016年以来瞒报票房收入的影院实施了严厉处罚。此举被视为〖电影产业促进法〗施行后规范市场的“第一记重拳”引发业内强烈反响与社会广泛注意。在业界学者看来〖电影产业促进法〗的立法目的在于规范电影产业发展与市场秩序通过简政放权、加大扶持力度提高电影整体发展的工业化与现代化的水平。正如中国艺术研究院电影电视艺术研究所所长丁亚平所言:“从电影大国迈向电影强国认真做内容生产鼓励题材创作、内容创新提升影片质量建立统一开放、公平竞争的电影市场的问题审视与路径选择必须有法可依。”

  短短半年〖电影产业促进法〗对行业的规范作用与推动效应已开始逐渐凸显。随着规范发展成为常态我国电影业正在迎来新一轮的质变中国电影产业未来的发展必将加速升级。于 帆

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